Münster. Auf Münsters Büroimmobilienmarkt gibt es aktuell nicht in allen Lagen, Qualitätsstufen und Mietpreissegmenten passgenaue Angebote. Die Situation ist nach der jetzigen Analyse der Wirtschaftsförderung Münster GmbH (WFM) nochmals kritischer geworden. Die Büromarktstudie weist bei einem Flächenbestand von 2,21 Millionen Quadratmetern (m²) die historische Leerstandsquote von 2,0 Prozent auf.
Der partielle Angebotsengpass spiegelt sich auch in dem auf 74.100 m² gesunkenen Büroflächenumsatz wider – ein Rückgang von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Aufgrund des Flächenmangels hält sich die Spitzenmiete von 14 Euro/m² monatlich nettokalt in den Büromarktzonen Hafen und City. Die Durchschnittsmiete hat sich um 30 Cent auf 10,20 Euro/m² erhöht.
WFM-Geschäftsführer Dr. Thomas spricht von dringendem Handlungsbedarf. „Das Bauvolumen im gesamten Stadtgebiet muss steigen, damit der Markt die unterschiedlichen Bedarfe passgenau bedienen kann – größenmäßig, lageabhängig, preislich.“
Die WFM hat bei der fundierten Marktbetrachtung erneut mit dem Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate Consult zusammengearbeitet und Informationen zahlreicher lokaler Marktteilnehmer einfließen lassen. Die Ergebnisse unterstreichen Münsters Profil als attraktiven, leistungsstarken Wirtschaftsstandort. Doch: „Eine hohe Dynamik ist immer Segen und Fluch zugleich“, sagt Robbers.
Während 2015 auf dem Büromarkt mit 93.500 m² das drittbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt worden war, lag das Umsatzvolumen 2016 nur noch bei 74.100 m². Es setzt sich aus vermieteten 65.800 m² und nur 8.300 m² zusammen, die von Unternehmen für den Eigenbedarf gebaut wurden. Mit diesem Gesamtergebnis wurde auch der Zehn-Jahres-Durchschnitt von 80.700 m² um acht Prozent unterschritten.
Ein Grund für den Einbruch: 2016 war vor allem der Vermietungsumsatz mit größeren Flächen über 1.000 m² spürbar zurückgegangen; im Vorjahresvergleich um 57 Prozent. Im Gegenzug konnte die Gesamtnachfrage der kleineren Flächen zwischen 250 und 500 m² jedoch um 50 Prozent zulegen, während alle übrigen Größenklassen ebenfalls Nachfragerückgänge hinnehmen mussten.
Eine wichtige Einflussgröße auf den Rückgang dürfte der Mangel an größeren freien Flächen im mittleren oder günstigen Preissegment sein. „Zwar bieten die im Bau befindlichen Büroprojekte auch größere Flächen zur Anmietung an, jedoch bewegen sich diese naturgemäß auf Neubaupreisniveau“, sagte Robbers und verwies darauf, dass Großflächen im Bestand fast gar nicht mehr vorhanden waren. „Eine potenzielle Nachfrage nach solchen mittelpreisigen Großflächen kann derzeit in Münster kaum bedient werden.“ Auch das insgesamt gestiegene Mietpreisniveau könnte den einen oder anderen Mietinteressenten an seine Altfläche gebunden haben.
Nach dem Anstieg der Spitzenmiete im Jahr 2015 auf 14,00 Euro/m² monatlich nettokalt blieb sie 2016 stabil, bezog sich jedoch nur auf sehr gut ausgestattete Neubauflächen im Hafen und neuerdings auch in der City. Dagegen stieg die Durchschnittsmiete in der City in Neubauflächen bzw. repräsentativen und modernisierten Altbauflächen nach vier Jahren auf zirka 12,00 Euro/m² an. Für modernisierte und gut ausgestattete Bestands- oder Altbauflächen wurden in der City in der Spitze immerhin bis zu 12,00 Euro/m² und im Durchschnitt 9,50 Euro/m² gezahlt – ein Anstieg um 0,50 Euro/m².
In der Kategorie „Cityrand, Stadtteilzentrum, Büroparks“, unter die auch der Hafen und der Gewerbepark Loddenheide fallen, erreichte der Mietpreis für modernisierte Bestandsflächen mit Standardausstattung das Preisniveau von 12 Euro/m² und im Durchschnitt 9,50 Euro/m². Dagegen reichte die Mietpreisspanne in peripherer Lage qualitätsabhängig von fünf bis neun Euro/m². „Erfreulich ist, dass Investoren und Projektentwickler aufgrund verschiedener Faktoren auch zukünftig Potenzial im Standort Münster erkennen und weiterhin bereit sind, den bestehenden Bedarf an Bürofläche zu bedienen“, schöpft Robbers Hoffnung. Knapp 72.000 m² Büroflächen befanden sich zum Jahreswechsel 2016/2017 im Bau, was einem leichten Anstieg von acht Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Von diesem Bauvolumen entfielen 57.600 m² auf den Vermietungsmarkt, von denen immerhin noch 60 Prozent zur Verfügung standen. „Vor dem Hintergrund der niedrigen Leerstandsquote entstehen hier dringend benötigte Flächen zur Anmietung.“
Büromarktstudie 2017
Die Erhebung umfasst die neuesten Kennziffern zur Nachfrage- und Angebotsstruktur bei Büroimmobilien, zur Flächenverfügbarkeit und zu Mietpreisentwicklungen in allen städtischen Lagen. Sie sind vor allem für Immobilieneigentümer, Investoren und Projektentwickler von großem Interesse.
Die komplette Büromarktstudie steht im Internet unter: